Продажба с обратен лизинг на търговски недвижими имоти

Въпреки цикличен своята същност дейността на сделките за продажба с обратен лизинг са много популярни на пазара на недвижими имоти, както и отговорни, от една страна, интересите по отношение на собствеността на големите корпорации, а от друга - твърде различна интересите на инвеститорите. Концептуалната простотата на този инструмент не му пречи при условие компетентен употреба при подходящи условия, за да бъде в същото време изключително ефективен.

Същността на сделката е продажбата на собствено ползване на недвижими имоти инвеститор към тях, независимо от факта, че собственикът продължава да продава имот като наемател. Сградата може да бъде от всякакъв тип - офиси, търговски площи, складове, промишлени и дори жилищни, но самата сделка - имаме почти всяка скала.

За повечето компании, собственост не е основна дейност, и те не могат или не искат да го отдаде дължимото внимание. Имоти продажби значително опростява състояние на компанията и позволява на ръководството да се съсредоточи върху основната си дейност. Продавачът / наемателя привлечени за управление на недвижими имоти окупираха мениджър на трета страна, които, като правило, е по-ефективна, по-евтини и по-добре.

Ползи за баланса. Имоти обикновено се финансира чрез ипотечни кредити и други подобни дългови инструменти, признати в баланса като задължение. Тъй като недвижими имоти е сравнително неликвидни активи, и често включва съществена разпоредба на дълга, продажба с обратен лизинг подобрява "привлекателността" на баланса на компанията да повиши своя кредитен рейтинг. Финансиране. По този начин, обратният лизинг е средство за задбалансово финансиране лист. Парични средства, получени от продажбата на недвижими имоти, но в същото време, за разлика от други методи за набиране на капитал, подобряване на общия баланс и компанията рейтинг. С оглед на следните нива на рентабилността обратен е достатъчно рентабилна форма на финансиране.

Парични потоци. В развитите пазари, рентабилността на недвижими имоти е около 5-6%. Това означава, че наемът е около 5% от капиталовата стойност на сградата. Въпреки това, стойността на един ипотечен кредит, често са много по-високи. Необходимо е също така да се вземе предвид амортизацията на заема. Обратен лизинг на продажбата да се намали общата стойност на договора за наем за продавач / лизингополучателя, дори ако равнището на дълга е до 70% от стойността на имота. Приблизително същото съотношение съществува и днес в Москва.
Данъчно облагане. В много страни в определяне на облагаемия доход на сумата от всички плащания наемател лизингови приспадат от облагаемия си доход, а за собственика, данък собственик не се събира само за размера на лихвата, дължима от тях по ипотеката, а тялото на заема е включена в данъчната основа. По този начин, въпреки че общата цена на притежание и ниска данъчна сума често е по-висока. Следователно, общият размер на приходите се увеличава и от двете страни.

Ползи за инвеститори

Инвеститори такива операции също донесе значителни ползи. Първо - това е стабилна, гарантиран доход. Недвижими имоти клас инвестиция в развитите пазари обикновено се доставя в дългосрочен договор за наем, обикновено с фиксирана, редовен скорост на повишаване на наем; наемател, свързани силни договорни задължения за предоставяне на нисък риск и стабилна, гарантиран доход.

Растежът на капитал. Основна капиталовите разходи на сградата, особено ако се вгледате в средносрочен и дългосрочен план, при условията на силен възходящ тренд.

Структурата на плащанията по лизинга. За да се получи максимална полза за плащания на клиентите лизинг може да бъде структурирана в зависимост от пазарните условия, първоначалните цели и инвестиционните критерии на купувача. В контекста на летлив (нестабилна) на пазара или в случай на желание на инвеститорите да се избегне риск може да се прилага на нетния коефициент под наем, при който наемателят плаща оперативни разходи по себестойност, по този начин защитава купувача от промени в стойността на разходите за дейността, промени в данъчния режим, и така нататък. Г. И Напротив, със стабилно на пазара, или в случай на инвеститор притежава голям опит в управлението на имот може да се използва дневна тарифа, включваща разходите по осъществяване на сделката. Това ви позволява да се увеличи и стабилизира доходите и паричните потоци, и позволява на купувача да използват различните възможности за подобряване на ефективността на използване на доход от наем.

Секюритизация. Ако наемателят е здрава и надеждна, свързани договорни задължения, купувачът получава възможност за обезпечаване на доход от наем, т.е.. Е. за освобождаване на обезпечението се предоставя на базата на паричните потоци, получени от наемателя.

Посочените по-горе операции показват значителна гъвкавост в продажбите и обратен лизинг, а това не се отнася само за сектора на офис.

Като се има предвид потенциалните ползи от такива сделки е доста странно, че в Москва операциите - рядкост.
Може би причината е културни среди. В постсъветското български фирми са склонни да бъдат, че собствениците на недвижими имоти. Непопулярността на тези сделки в Москва също може да се обясни с "незрялост" на пазара, липсата на стабилност и ниските нива на капитализация, типични за един напълно развит пазар. Този факт намалява привлекателността на финансовите сделки, за продавач / наемателя да увеличи риска и, като следствие, бие апетита на потенциалните купувачи / собственици. Но новите инвеститори идват въпреки това на пазара,
пазар отлежава и бързото развитие на българския бизнес неминуемо ще доведе до факта, че такива сделки ще заемат силна позиция на пазара на недвижими имоти в Москва. И когато такива сделки ще бъдат запознати, но от страна на участниците ще бъде от компетентността и разбирането, че ще бъде възможно да се каже, че пазарът е наистина узрели.