Проблемът на добросъвестни купувачи на имот очаква позицията на въоръжените сили

Заслужава да се отбележи, че въпросът за оттегляне на държавните органи органи на апартаменти, закупени от граждани на вторичния пазар на жилища е съществувала в продължение на много години. Една от основните причини за възникването му е незаконна приватизация или друго отчуждаване на апартаментите, на базата на фалшиви документи и последващото им препродажба. Когато държавните органи да научат за измама, а след това се обръщат към съдилищата с дела за възстановяване на помещения от незаконно притежание (чл. 301 от Гражданския процесуален кодекс на Република България). В този транспондер, обикновено на втория или третия собственикът на апартамента, и дори не знаят, че преди доста време тя е била приватизирана незаконно (наречен "добросъвестен купувач").

Ситуацията се усложнява от факта, че общите съдилища не са се развили единна практика в такива случаи. Точка на раздора е изкуството. 302 от Гражданския процесуален кодекс. която ви позволява да се оттеглят имота от добросъвестен купувач, само ако са били отчуждени против волята на собственика. Тук и там е голяма полемика. От една страна, приватизацията се извършва чрез предоставяне на атакуващият подправени документи - това е, като се ангажира с измамите. Въпреки това, от друга страна - на договора за приватизация на държавни агенции признаци, че е, изразява волята си за прехвърляне на собственост. В бъдеще подобни сделки и прехвърляне на собствеността върху тях и да преминат успешно вписване в Rosreestra. В тази връзка, адвокати отдавна посочват спешната необходимост от изясняване на Въоръжените сили на Република България по въпроса.

В рамките на добросъвестен купувач в чл. 302 от Гражданския процесуален кодекс на България е лице, което е придобило имота за цена от друг човек, който не е имал право да ги отчуждят, на които приобретателят не е знаел и не трябва да знае.

На първо място слънцето председателството България изброени обстоятелства, които трябва да установят по съдебен ред, за да се разбере дали купувачът добросъвестно:

факта на разпореждане с имущество от владението на собственика или на лице, което притежава, която е прехвърлена във владение на собственика, в съответствие с волята или против тяхната воля;
възмездие (безплатно) придобиване на имущество;
Аз знам дали придобиващия или не е знаел и не е трябвало да знае, че имотът е придобит от лице, което не е имал право да го отчужди.

Също Президиума на Висшата България повдигна въпроса, че ищецът трябва да докаже (държавен или общински орган) и на ответника (приобретателят на апартамента) при прегледа на съответните спорове. По този начин, ищецът трябва да докаже правото си на собственост на спорния имот и наличието на имота от незаконен собственик. В същото време намирането на недвижими имоти в регистъра на държавна или общинска собственост, както и факта на собственост на ищеца върху баланса си баланс, не е доказателство за собственост на имота или юридическо притежание. Ответникът трябва да докаже, че помещенията са ги закупили от една сделка на възстановяване, и докато той не знае и не е трябвало да знае, че лицето, от което е придобил имота, не е имал право да го отчужди.

Йелена Нахимов, адвокат AK № 16 "Нахимов и Партньори" Moscow City адвокатска колегия:

"Заради мнения споменатите разпоредби следва, че жалбоподателят е освободен от необходимостта да се докаже в съда разпореждания в жилището му против волята му. Този факт, обаче, се предполага. В същото време, това е може би най-чувствителната тема, тъй като всички други посочени VS България обстоятелства че ищецът трябва да докаже, са обективни по своя характер, и "пенсиониране неволно" - субективен фактор, въз основа на съдебно оценката.

В рамките на прегледа на Президиума на Висшата България подчертава, че разгадаването на добросъвестен купувач, съдилищата трябва да вземат под внимание не само наличието на запис в Единния държавен регистър на правото на собственост на продавача. Струва си да се осведомят дали гражданин упражнява разумна грижа, сделката, мерките, предприети от него, за да се изяснят правата на лицата, отдалечаващи апартамент, както и други факти, произтичащи от конкретните обстоятелства по случая. Например, ако има е установено към момента на разпореждане с обременен, включително изземване и дали придобиващият проверка помещения преди придобиването

На добросъвестни купувачи могат да свидетелстват и да го запознаят с всички документи за собственост на имота, както и изясняването на правно основание за Продавача на собствеността на недвижими имоти. В този случай, ако купувачът е знаел, че от момента на извършване на платена сделка по отношение на спорния имот е имал претенции на трети лица, и ако впоследствие тези вземания, обявени за законни, добросъвестното решение, че няма да бъде в състояние да разпознае.

Zinnur Zinnyatullin, адвокат на Москва Bar "Князев и партньори":

"Наистина позицията на изчезнали кораби за защита на добросъвестни купувачи на проучването не се съдържа система, принуждавайки купувача при покупка на апартамент внимателно да се проучи всички документи -. Не само директно на продавача, но и документи продавач с доставчика си, и така нататък - остава в сила е изненадващо защо. да бъдеш гражданин на държавата на закона, при закупуване на имот не може да се ръководи само от данни Rosreestra изглежда логично. - за получаване на извлечение от Единния държавен регистър, за да се запознаят на апартамента и се счита и тази основа добросъвестен купувач. Уви, слънцето България се придържа към позицията си. "

Ако приобретателят призната в резултат на добра воля, а след това, както бе споменато по-горе, това имущество може да се твърди само, ако се оттегля от собственика против волята му. Това съдилищата трябва да вземат предвид при установяване на настоящите обстоятелства, както е обяснено на слънце България председателството в своя преглед.

собственикът ще при отчуждаване апартамент

Sun България Президиум обмисля два основни ситуации.

Имотът се елиминира от собственика, в резултат на действията на човек, който не е имал право да го отчужди. Оправомощеният орган не е сключила споразумение за прехвърляне на апартамента и не директно извършване на всяко действие. Например, заглавието е регистрирано в резултат на пряко Rosreestr документи фиктивна регистрация или впоследствие отмени решението на съда. В такъв случай счита за оттеглена плосък против волята на собственика, и може да бъде заявен от незаконно притежание, включително добросъвестните купувача.

Въпреки това, в тази ситуация, възниква въпросът как да окаже влияние върху съдбата на добросъвестна грешки купувача или неправомерни действия на длъжностни лица не е самият собственик, и други правителствени агенции (Rosreestra кораби регистър офис), както и нотариалните кантори. На първо място, някои от тях трябва да се гарантира чистотата на сделката и коректността на необходимите документи - но не винаги се изпълни това задължение. На второ място, в основата на незаконното приватизацията или друго отчуждаване на апартаментите често са фалшиви пълномощно, завещания, удостоверения за наследници, удостоверение за сключен брак, съдебни решения, които не може да се направи без участието на съответните длъжностни лица.

"С толкова много регулаторни органи, осигуряване на чистотата в заглавието, нито жалбоподателят, нито който и да е друга трета страна - Апартаменти за купувача - ние не трябва да се оцени риска от прекратяване на права на собственост във връзка с дефекти, които е трябвало да бъдат елиминирани като част от процедурите, специално въведен за тази цел. власти не могат да оправдаят пропускането на следните санкции срещу добросъвестен купувач на имота. <….> Съдът припомня, че грешки или повреди на публични органи трябва да служат в полза на заинтересованите страни [в контекста на ЕСПЧ - купувачът на апартамента. -. Ed], особено в отсъствието на други конкурентни интереси. С други думи, рискът от който и да е грешка, направена от публичен орган, трябва да се поеме от държавата и грешките не трябва да бъдат ремонтирани за сметка на заинтересованото лице. "

Имотът се елиминира от собственика, в резултат на собствените си действия. Например, държавен или общински орган е подписал споразумение да прехвърли собствеността на гражданите апартамент, което е извършил действия на отчуждение. Въпреки това, сделката е направена въз основа на фалшиви документи и не е валиден в рамките на закона. Въпреки това, както е отбелязано от Президиума на РФ въоръжените сили, в такава ситуация, за недействителност на сделката за освобождаването на помещенията не е само по себе си доказателство за изхвърляне на недвижимо имущество, против волята на собственика.

Например, имотът не може да се твърди, от добросъвестен купувач, ако се установи, че упълномощеният орган да провери съответствието на представените документи са валидни, но не е показано дю дилиджънс. В този случай, на волята на собственика на имота им, изразена в издаването на съответните нормативни документи, както и регистрацията на договора, както и собствеността на спорния апартамент.

Практика на Въоръжените сили на Република България и редица по-ниски съдилища е потвърдено, по-специално, те отбелязват, че проверката на документите е отговорност на публичната агенция сключва договори от приватизация. Освен това, въз основа на позицията на съдилищата, можем да заключим, че подписа и регистрирано в Rosreestra договор за отчуждаване на имота по себе си вече е показателно за изразяване на волята на собственика. Наличието на дефектите ще (измама, измама) в тази ситуация не е от значение.

Въпреки това, има доста голям брой от случаите, в които по-долните съдилища с обща компетентност са изразили противоположна позиция: сделката се счита за извършено против волята на собственика на единственото основание, че той е невалиден. В този случай, фактът, че договорът за прехвърляне на имота, подписана публичен орган, който съм упълномощен от собственика (държавата), не се взема предвид. В резултат на това в апартамента на добросъвестни купувачи оттеглено.

Александър Muzykantskiy, заместник-секретар на Обществената палата на Руската федерация:

"В много части на съдебната практика по въпроса за добросъвестни купувачи на имот там, и където и да е, може да бъде решен в повечето случаи в полза на жителите на местните органи на изпълнителната власт съдилища отрече реабилитация [Възстановяване на имот от незаконно притежание - Ред.]. И. отказан много често във връзка с едно и също решение на разтвора от ЕКПЧ и BC и България във връзка с една проста логика: ако се подпише документ за приватизация, какво сега казва, че това е незаконно "?.

Условия за ползване на реабилитация и признаване на инвалида на сделката

Президиумът на Висшата България също така се отличава между основата на прилагането на чл. 301-302 от Гражданския процесуален кодекс и чл България. 167-168 от Гражданския процесуален кодекс. Първите правила за възстановяване на собствеността от незаконно притежание (реабилитация иск) да изисква намирането на добросъвестен купувач, ще собственик на Отчуждаване обременяващ транзакция и не се предвиждат недействителност. Докато последните правила предполагат признаване на сделката за недействителна, които не водят до правни последици, както и връщането на прехвърляното имущество, независимо от добросъвестност или недобросъвестност на страните.

Ако ответникът (купувач) не е пряко сключен с ищеца (на държавна или общинска агенция) споразумение за прехвърляне на собственост, и си купих този имот от друго лице в рамките на следващите операции, правилата на чл. 301-302 от Гражданския процесуален кодекс. Няма значение по какъв начин защитата на правото им на ищеца избра: иск за възстановяване на обекти, от незаконно притежание (членове 301-302 от Гражданския процесуален кодекс на Република България.) Или анулиране на сделките на отчуждение на апартамента, или декларация (член 167-168 от Гражданския процесуален кодекс на Република България.) тези изисквания едновременно. Ако се установи, че съвестен купувач, елементът от ред в това твърдение. 167-168 от Гражданския процесуален кодекс на Република България следва да бъде отхвърлена.

Изчисляване на ограничителния период

Sun България тази позиция е от съществено значение, тъй като понякога е по съдебен ред, като се има предвид исканията за реабилитация за добросъвестни купувачи, неправилно определяне не само началото на давностния срок, но също така и времето. По-специално, като се ръководи от разпоредбите на правилника на ограниченията за защита на нарушения на правата на собственост не са свързани с лишаване от времето - (. Член 304 от Гражданския процесуален кодекс на България) т.нар претенции negatornogo. Фактът, че negatornogo твърди, давността не се прилага по принцип (чл. 208 от Гражданския кодекс на Република България).

Йелена Нахимов, адвокат AK № 16 "Нахимов и Партньори" Moscow City адвокатска колегия:

"Налице е парадокс :. член 304 от Гражданския кодекс на Република България осигурява защита на собствениците срещу нарушенията не са свързани с лишаване от времето (отрицателен иск), тези изисквания не са обхванати от закона за давността, а често и на Министерството на жилищната политика и жилища и комуналните услуги на град Москва техните искове оправдава и. . чл. 301 от Гражданския процесуален кодекс. и чл. 304 от Гражданския процесуален кодекс е абсолютен парадокс е невъзможно да се съчетаят в един процес на чл. 304 от Гражданския процесуален кодекс на Република България и чл. 301-302 от Гражданския процесуален кодекс. не може да се каже за исканията за реабилитация, не се прилагат давностните срокове, когато те използват те.

По този начин, от една страна, проучването дава полезна информация, която трябва да изиграе положителна роля в решаването на жилищния проблем на отказ от добросъвестни купувачи. Въпреки това, някои от най-актуалните въпроси на защита на техните права и да остане нерешен. Плюс това, някои от прегледа на ситуацията, както се разбира двусмислено.

Да не забравяме, че издаването на добросъвестни купувачи не се крие само в областта на правоприлагането, но също така очевидно е свързан с компонента на корупцията в правителствените агенции и нотариални кантори. Подобен извод, по-специално, постигнато по време на изслушванията, проведени през лятото в ОП България по темата.

Не на последно място роля в решаването на този проблем, играе и политическа воля от висши длъжностни лица, по-специално на град Москва, която нищо не пречи на правилната политика на обекта на България в тази част на предмета на недвусмислени позиции въоръжените сили, в Конституционния съд, ЕКПЧ относно недопустимостта на отстраняване на собственост на граждани на -това несъвършена работа на държавните органи.