Определяне на натрупани амортизации на подобрения - определяне на пазарната стойност

Определяне на натрупаните подобрения за износване

Амортизация - е загубата на стойност се дължи на влошаване на състоянието на обекта и / или морално остаряване. Натрупана амортизация се определя като разлика между възстановяването на текущата цена (подмяна) и справедливата пазарна стойност на обекта към датата на оценяване.

В зависимост от причините за загуба на стойност, амортизацията е разделена на три вида: физическо износване, функционално износване, влошаване на външно влияние.

Физическа износване - постепенна загуба първоначално постави в изграждането на технико-експлоатационни характеристики (като сила, надеждност, стабилност и т.н.) на имота (нейните отделни компоненти) под въздействието на климатичните фактори, както и човешки отпадъци. Физическо влошаване може да бъде избегната и неизбежно. Еднократна облекло - да го носите, премахването на които е физически възможно и икономически оправдано. Влиянието на физическото увреждане засяга всички без изключение на недвижимо имущество.

Следните методи за определяне на стойността на физическата амортизация се прилагат на практика, оценка на компании за недвижими имоти:

Метод живот;

В зависимост от техническите възможности и икономическата целесъобразност на възстановяването на изгубени потребителски свойства на физическото увреждане може да бъде избегната и неизбежно.

Еднократна облекло - облекло, което се елиминират физически възможно и икономически обосновано, т.е. износване, което позволява Ремонт и възстановяване съоръжение от техническа гледна точка и оправдано от гледна точка на разходите.

Фатална износване - износване, които не могат да бъдат отстранени в резултат на проектните характеристики на хардуера или премахване на неподходящи по икономически причини, както и на разходите за отстраняване надвишава увеличението на стойността на съответния обект.

Като част от стандартния метод, използван от всички видове правила и насоки, които са характерни за физическото влошаване на различни структурни елементи на обекта и тяхната оценка. Обикновено, методът се използва за сгради, конструкции и устройства, за трансфер на изследване от които оценител извършва самостоятелно.

Според избрания метод, физическо увреждане на обекта се определя от формулата:

Къде PHI - физическото увреждане на обекта%;

FII - физическото увреждане на аз-ти компонент,%;

ди - съотношение на I-ти компонент в стойността на изместването на обект,%.

Физическото увреждане на отделните структури се определят чрез сравняване на знаците на физическото износване, идентифицирани в визуалната проверка на обекти, с техните стойности, дадени в съответните регламенти и насоки:

Правила за оценка на физическото увреждане на жилищни сгради VSN 53-86r одобрени със заповед на Държавния комитет за строителство и архитектура от 24.12.1986g. №446;

Kutukov VN Реконструкция на сгради: Инструкция за изграждане на училища. М гимназия, 1981.

Според структурни елементи, които не са на разположение за незабавно инспекция, износването се определя чрез индиректни методи. В същото време ние се вземат предвид такива фактори като преобладаващия материал на строителство, средната продължителност на живота на отделните системи, възможността и честотата на резервни елементи, на състоянието на обекта като цяло.

Някои представа за връзката между техническото състояние на обекта и размера на физическото увреждане на таблицата са дадени:

Таблица 13 - техническо състояние и разширения съотношение стойност на оценката на физическа собственост на износване