Инструменти за инвестиции в недвижими имоти в допълнение към традиционните форми - инвестиция собствена
В допълнение към традиционните форми - инвестиция собствен ка-хранени - в света се прилага широка гама от Instrum- другарю инвестиране в недвижими имоти: ипотека, опции, хибридни форми на ангажираност, финансиране с лизинг, ако, Zing, съвместни предприятия и консорциуми на инвеститори. Фючърси в момента не са финансов актив на пазара на имоти, но, според някои оценки, може да станат.
Ипотека - финансов инструмент, състоящ се Predosa-tavlenii кредит, обезпечен с недвижим имот. Строго погледнато, положението на българското гражданско право понятието "ипотека" е гаранция за недопускане на движимо имущество, което е форма на обезпечения по задължения - а не непременно само кредит. В тази връзка, валиден NE-желаете да настроите израза "ипотечен кредит", въпреки че в практически чужд ке две понятия често се разглеждат като синоними.
Залогодателя може да бъде длъжника на задължението, било осигурено на черния дроб ипотека, или лице, което не участва в това предприятие (трето лице). Имотът е разположен на ипотека, на ипотекарен е нейно притежание и употреба. съгласие ипотека изисква задължителна държавна регистрация и нотариус ID Card Ерен Ia.
Права на ипотекарния кредитор по задължение за осигурено ипотечно и договор за ипотека могат да бъдат сертифицирани ипотечни NE-компоненти по българското законодателство номинална ценна бум-гои и удостоверява правото на притежателя му: (а) правото да получи изпълнение на парично задължение обезпечен с ипотека на имота е посочено договора за ипотека; (B) в дясно от регистриране на определено в договора за ипотека имота.
Почти всички сделки по покупка на недвижими имоти са направени с най-наклон ипотеки. В случаите, когато средствата по заема, казват те, че кредитополучателят ползва финансов ливъридж (понякога се използва терминът "ливъридж") се използва за завършване на инвестиционния сделката. Обикновено коефициентът за ипотечната доклада трябва да (или част от допълнително финансиране) е от 60 до 80% от стойността на недвижимите имоти.
"Жилищен кредит, издаден в рамките на гаранцията на недвижими имоти всъщност-STI, до този момент са свободни от обезпечението се наричат на първо място, или по-стара ипотека. Последващите заеми вече обещаха под GSS-stvennost - е вторични или младши, ипотека. С други думи, това е кредит за младши ипотека, което е в действителност, perezalo от Бога. Като най-младият ипотеката - кредит, обезпечен с недвижим имот-STI, които вече присъстват финансиране структура cred-ви, има известна последователност в погасяването на IPO-brary заемите. Ако нарушите задължението за кредит, обезпечен с ипотека на първо място са изпълнени изискванията депозити на кредиторите на първа по ред ипотека, а след това - "младши" кредитори. Характерна особеност на позицията на кредитор на младши ипотека е etsya че приема задълженията на издадени преди това заеми, а в случай на неизпълнение на задълженията от задълженията за кредитополучателя трябва да бъде про-продължава да извършва плащания към първия заемодателя. По този начин, ипотечни кредити за млади, да бъде в ситуация с повишен риск Ним да се очаква по-висока норма на възвръщаемост на собствения капитал, се компенсира допълнителния риск.
Анализ на договора за ипотека, както и на други финансови инструменти, финансиране,, формира основата за оценка на ефективността на Invest-ции в генериране на приходи за недвижими имоти. Това е поради две причини. На първо място, за колко време и генериране на приходи за по-голямата част от IPO-тек обикновено може да се предскаже с голяма точност, отколкото в случая на инвестиции в капитала на недвижими имоти. Цените на ипотечните задължения (ипотеки) са добре познати в развитите финансови пазари, за разлика от условията на продажба sobst венозна инвеститор капитал. На второ място, прилагането на ипотеки кораба на сложната лихва е стандартна процедура, което увеличава точността на Последващото изчисление.
Възможност за закупуване (продажбата) на недвижими имоти - това е право, но не и задължението, да купи (продажба) на определен имот по договорена цена в рамките на определен период от време. Обикновено това е частна сделка между продавача и купувача, при оп-Ziona реализира в една сграда или група. В американската практика обикновено се случва възможности за изпълнение на определените от редица-ING S (от 3 до 10), както и преди изтичането на договорения срок (от 5 до 30 години). Собственик имот предлага опция за нещо на заинтересовани купувачи в изпълнението на други, допълнителни правителствени начини за финансиране на сделката, например, за да се получи ипотечен кредит болка-Sheha при благоприятни условия (което се случва в случай на така наречените хибридни пасиви).
Ако стойността на имота не надвишава цената при упражняване на опцията, преди изтичането му, опцията се смята за безполезно, а ако бъде надхвърлена, тогава той е на стойност определена част от разходите на растеж на недвижими имоти се определя от условията на договора, директно (управление на портфейла. П. 102).
В България използването на опции върху акции се превърна в популярна бо-Лий. Например, Санкт Петербург опции търговска практика на придобива правен статут по отношение на новите разпоредби на чл. 38 от Land кодекс, който търгува като обект на големи имена в сключването на договора за земя лизинг. Що се отнася
Санкт Петербург инвестиционната активност - това офертите за правото да извършват проучвателни работи. победител на търга заключава BPE-menny договор за наем на земя за провеждане на работа проучване при условията, на която той е на 12 месеца в dimogo пакет за качване REQ на документи. В случай на успешно златотърсач-ING работа с инвеститора е лизингов договор за целия строителен период (от 1 година), инвеститорът плаща за сайта и започва да Рабо такива. Освен това, за разлика от предишния модел на опция за търговия сега на сайта се прехвърля без функционално предназначение, са такива, решителност и е (според Land кодекс), задачата за проучване на строителни работи. Ако инвеститорът не отговаря назна-chenny термин пакет от документи в сайта отива "под чук" вече е в активите на фонда. Началната цена на опции е решен, защото на няколко състезания капитализира наеми за 12 месеца, с преференциално коефициент от 0,25.
Хибридните форми на задължения във финансирането на недвижимо мост - това е, например, комбинацията от ипотечен кредит и опция. Притежателят на кол опция осигурява собственика на имота FI-финансиране, първата ипотека по-благоприятни условия в сравнение с средните за пазара, и получава възможност да се увеличи стойността на недвижими имоти в бъдеще. Първа по ред ипотека, предоставена от Nye инвеститор хибридни ипотеки, често дава на собственика по-големи де-нежен начин, отколкото първата ипотека, без опция и има по-нисък лихвен процент. Условия за опцията (като се вземат предвид в бъдеще в Vyshen стойността на имота) се различават значително. В САЩ, например, собственикът на опцията, като правило, се занимава с 20-51% от Vyshen цена, а понякога и за паричните потоци след доход-дълга експлоатация. Опции се изпълняват след 2-5 години и ефект-ING в рамките на 7-15 години (управление на портфейла. П. 119).
Собствениците на имоти предпочитат "хибридна-тек IPO", поради следните причини: първо, тя може да бъде ефективност тива подмяна на продажба на недвижими имоти; На второ място, то при условие, че най-голямата атракция в сравнение с финансирането на Кладно, с липсата на собствен капитал.
Правото на преференциално земя лизинг се създава, когато правата върху недвижимо имущество е разделена на ограничено право на Влад-ТА сграда на база наем (например правото да бъде на наемателя и преотдават) и собственост върху земята. първият в света десен вой практика често удължава срока от 10 до 99 година, по време на която притежателят на правото на лизинг има свободата и отговорността да ползва имота, сякаш беше на собственика. В края на лизинговия договор на собственика на земята Прин maet владение на сградата. Собственикът на сградата на заем плащат редовно наема. Ако таксата не е платена, собственикът на земята може да влезе във владение на пълен недвижими имоти. Ето защо, отдаване под наем на земя е за сметка на отдаване под наем на сградата. понякога собственик
земя зависи от източниците на финансиране на собственост върху основа под наем. В този случай под наем на земя, наречена подчинен.
С помощта на различни инструменти, за да инвестират в доходите-ING собственост като цяло е насочена към диверсификация на риска и да получи максималните възможни приходи в стабилна Урс-няма риск.