Артър Oganesyan, "агент - е продавач на недвижими имоти

Кореспондентът на "Площ" отговори на въпросите от международен експерт недвижимост технологии, председател на комисията по образование и членството Академик FIABCI Артър Oganesyan.

- Каква отговорност поемат брокери? С други думи, това, което те наистина са отговорни? В края на краищата, понякога се случва, че хората са ограбени инвеститори в недвижими имоти или губят своите апартаменти и пари се дължи на факта, че известно време след като сделката се появят някои "без документи статут."

- Възможни отговори на този (които години традиционна, за съжаление!) Въпросът продължава да бъде в диапазона "за всички като цяло, и за всички отговори, кълна се в майка ми!" Да "няма начин, че тези паразити не реагират, въздухът вземат парите!". Законодателство издава брокери отговорност днес регламентирано много повърхностно, без да се уточнява. Това е ненормално и опасно. При тези обстоятелства, логично е, че клиентът поиска представител отговоря буквално това, което привлича потребителите, отколкото убедени да работя с него и че предписаните в договора.

- Изброени, разбира се, много далеч от истинското разбиране на дейността на недвижими имоти и отговорност на агенти. Възможно е да се формулира по-строги: почти всички тези обещания са измами и нелоялна конкуренция. Но такова обяснение "защо имате нужда от недвижимост" в продължение на 25 години от съществуването на пазара са всички използва така, че вече има закони за Агенция финансова отговорност за това, че всеки лекар в САЩ и Канада към брокера в главата няма да дойде, въпреки че комисията има по-висока ,

Така парадокса: отговорността на канадския агент по недвижими имоти за нарушаване на отношения на доверие (така наречената "доверено лице") се изразява в големи глоби, лишаване от лицензионните условия и дори затвор. Но ангажимента за недвижимост да се работи с доверието на своя клиент, предписан в точка номер едно (!) На Кодекса за етика и стандарти за упражняване на NAR, обявихме някои публични личности "буржоазната художествена литература, чужди на манталитета на постсъветския човек" ...

В действителност, не е трудно да се отгатне, че в ръководството на услугата може и трябва да се проведе за удовлетвореността на клиентите, която е поверена на вас изключителното право да извършват маркетинг и преговори за продажба или закупуване на недвижими имоти в най-добрите си интереси.

- Тогава ми кажи, за удовлетворяване на какво точно нуждите на клиентите могат и трябва да бъдат държани отговорни агент в среда, в която 90% от собствениците, които са купили домовете си преди няколко години, по време на пика на прекомерен ръст на цените, би искал да получи повече за него, отколкото това, което са днес предлага слаба (в твърда валута - е паднал в пъти!) на пазара?

- Всички трудности, ако разбирате и приемате, че нашата професия е исторически появили преди повече от сто години, под името на "продавач на недвижими имоти". Не "купува pomogalschik - soprovozhdalschik сделка", а не "консултант, облекчаване на тревожност", а не "информационен посредник", като професионален продавач сложно - от гледна точка на продажбите - стоките в света, като правило, най-ценното за мнозинството от гражданите. След като агент престава да се срамува от името и характера на професията и ще остане етично интелигентен, отговорен продавач, независимо от това кой е той в момента работи - на собственика на имота или неговия купувач, много неща ще станат явни и отчайващо прости:

* Преди собственик на имот, който е поръчал за определен срок изключителна услуга, агент-продавач е отговорен за работата при създаването на търсене, неговото задържане и управление, преди да получи оферта за закупуване на обекта при максимална пазарна цена. Ако клиентът е доволен от обслужването и разполага с имуществото си, държа се извършва работа получават комисионна като процент от продажната цена, както и преглед, препоръка, подписан от клиента ми. Моля, имайте предвид - той трябва да остане доволен, не само и не толкова от резултата (тоест цената), но това е моята работа, действия, тоест, правя това, което гарантира продажбата на продажбата на услуги, разходите за което, между другото, е една малка част от конвенционалната, никой не обърква понятието "търговия марж" в който и да е търговска мрежа. Обещай за 5-6% от отговорността за крайното продажната цена на нашите непрозрачни нестабилни и абсолютно непредвидими пазари може само стажант или мошеник-спекулант. Или идиот.

- Но ако той се продава на обекта по време на срока на договора изключителен - Комисия ми е гарантирано в пълен размер, независимо от какъв вид купувач купил имота му. Сю или да не се условия, като че ли да се говори по-меко ", популистки изборния справедливост" - е лично решение на всеки работодател, но е възможно в нашите страни за провеждане на прозрачен бизнес, така че Съдът Обосновано ли е на твоя страна. И изключителен представител е длъжен да направи това, когато става въпрос за филиал на сделка, при която един колега беше обещал мотивиращо част от комисията на крайната продажна цена. В противен случай системата не работи. Ето защо в базата данни първоначално е бил местен сервизен партньор (MLS) може да се настрои само обекти със собствениците, които са подписали споразумение за изключително за твърдия форма, одобрена от недвижимост общност.

* Преди купувача, кандидатствали за изключителна служба брокер-дилър може да е отговорен само за търсенето на най-добрите имоти за него и за договаряне на условията на сделката в неин интерес. Ако клиентът е доволен от работата си и в крайна сметка купува обекта му харесва - да получа наградата си и съща преглед, препоръка, подписан от клиента ми. Не го или обекта в последния момент той реши да не се купуват харесва - не получавам нищо как става продавач в магазина, на които купувачът остава с празна кошница. Съгласете се, че е глупаво да се вземат авансово плащане от купувача на входа на магазина за обувки, преди да го започнете нещо, което да вземете. Според логиката на глобалната хилядолетно движение на пари в продажбите и в съответствие с договора за партньорство, моята комисия - е част от крайната цена на имота, от които преди това са информирани моя колега от изключителните правила на MLS. Или трябва да е парите директно от клиента, извън цената на вещта, ако тя се продава от собственика, както и когато трябва да се справят с агенцията, не се използват в своите филиал на продажбите работа за услуги и не са готови да споделят справедливата мотивиращ комисионна от собственика. В страни, където MLS е основен инструмент за продажби, това се случва, но много рядко.

Опит да се оспори служба на Антимонополния служба и Министерството на правосъдието на САЩ, нито на взривния ръст в броя и качеството на интернет портали, агрегатори като Zillow, Trulia и Redfin (общо -. 40% от националния трафик на повече от 1 милион на сайтове за недвижими имоти), не са довели до бъдещето на професията на продавачите на недвижими имоти и тяхната голяма сума от доходите (повече от $ 50 млрд. през миналата година) ще постави под въпрос потребителите. Включително на факта, че тези две изисквания - да купуват и продават - по-голямата част от семействата там по същото време, когато хората искат да променят условията им на живот. Много от нашите страни, смятат погрешно, че таксите за сервизно обслужване партньори разделението между брокери е разработен специално за нетните продажби, а при липса на пари от населението, когато най-популярни са така наречените алтернативни сделки, обмен, тя не се прилага. Това е концептуална грешка, свързана с нежеланието да се справят с най-добрите международни практики или умишлена провокация на онези, които по някакви причини са удовлетворени днес "благословен новини" блато.

- И това, което може да бъде гаранция, че агентът ще изпълни обещанието си за качеството на работа? Той е изключителен гаранции съгласие, че клиентът няма да има проблеми с недвижими имоти в бъдеще?

- Нека поговорим за това следващия път ...