Агенция за недвижими имоти - отвори офис на посредника на

(Отваряне на офиса на недвижимост)

Недвижимост бизнес се откроява сред другите начини за печелене на пари. И напишете "Бизнес" до ключ "за това как да се отвори агенция за недвижими имоти по традиционен начин е малко вероятно. За да придобие агенции за недвижими имоти може ли някой, който вече има собствена компания (юридическо лице в Хартата, които, наред с други неща, натъпкани и брокерски услуги за сделки недвижими имоти), полагане на целия 4 $ хил. или по-малко, ако имате късмет.

Не разрешителни също така не е нужно да се регистрирате.

Но не може да работи. Не е нужно големи активи в този бизнес - нематериален. Според чужбина се нарича "добра воля" - понятие, което включва репутация, опит, връзки, и изпитани техники за маркетинг, въздействие, висококвалифициран персонал и други подобни, е трудно да се оцени имот в брой. И ако не сте недвижимост с солиден опит, покупката им ще ви струва цяло състояние - необходимо е да се научите, като е чирак, а не господар. Без опитен недвижимост в бизнес партньор, този бизнес не е за вас.

Не ми ли вярвате? След това отговорете, където ще се търсят служители и как да бъде в състояние да направи оценка на квалификацията на кандидатите? Как да се превърне в борба с желанието си да "остави на работа"? Къде ще намерите собствената си позиция и ако можете да си представите как изглежда? И накрая, трябва да имате клиенти. където ще бъде в състояние да работи поне в началото? Ако тези въпроси, които имате отговор, аз не вярвам, че не работите недвижимост. И ако опитът, комуникации, изпитани методи, които вече имате, по-добре от всеки друг извън, да реши как трябва да работят своя собствена компания. Ние се ограничим до оценката на цялостната ситуация на пазара и конкурентите ви обобщение на опит. С други думи, ние се опитваме да отговорим на въпроса "какво да се стремим към?". Смирено се надяваме, че тази информация ще бъде от полза дори и за тези, които вече са ли истинското си агенция за недвижими имоти.

Повечето от тях - брокери единични. Такъв агент - около 65% от общия брой.

На второ място в кохортата на недвижими имоти са средните фирми за недвижими имоти. Те съставляват около 30-35% от общата заетост на пазара. Обикновено 7-20 души постоянно работят в такива фирми, от които 3-6 са седнали на заплатата, а останалата част се печелят пари в "полето". Като цяло през годината 5-15 на служителите донесе приходи на компанията от 60-150 сделки.

Основните недвижими имоти агенции работят 3-5% от общия брой на брокерите на имоти. Основните регионални центрове такива агенции за една - две на града. Брой служители могат обхвата от 30 до 120, което от своя страна прави една година от 200 до 1 000 сделки.

А това е доста незначителен принос е "чисто черни брокери", които работят за себе си.

Големите агенции имат значителен резерв за безопасност, за които плащат средно намаляване на ефективността на служителя в сравнение с малки и средни предприятия, както и брокери стопанин. На какво се дължи това - на нарастващата сложност на бюрократичната структура, голямо текучество на персонал, необходимостта да се подготвят за персонала "от нулата", или нещо друго - не е трудно да се каже. И това едва ли е необходимо: "голямата" в падащ пазар е малко вероятно да бъде повече. И времето в пазара и ще продължим да правим средно. Тогава ние се опитваме да анализираме техния опит за оцеляване.

Realty фирма печели пари чрез получаване на комисионни за сделки на покупко-продажба (или лизинг) на недвижими имоти.

Традиционно, в размер на комисията на капиталовия пазар е 4-8% от покупната цена. Долната скоба тече малка агенция, на върха - голям. Клиентът има възможност за договаряне, като големи и средни агенции могат да намалят горната граница в зависимост от стойността на обекта (например продажбата на скъп обект горна граница може да бъде по-дълъг 8% и 5-6%).

За съжаление на брокерите на имоти, има случаи, когато някои от колегите си откровено дъмпинг, намаляване на размера на комисия, която да 1.5-2%. Но това се отнася най-вече за да не говорим за посредничество.

При продажбата на евтини схема заплата апартаменти по-голямата част от капиталовите офисите на недвижими имоти е малко по-различна. Като правило, за услугата за закупуване и продажба на жилища на стойност до 10 000 $. Клиентът заплаща на компанията $ 500. Ако цената на апартаменти над 10 000 $. На традиционната схема интерес.

Ако сделката, включваща няколко посредници (например човек от четиричленно домакинство с купувача и му колега от продавача), размерът на таксите за клиента остава непроменен. Посредниците обаче приходите са разделени между тях вече - кой за договор.

Повечето средни фирми, агенции за недвижими имоти донесоха за себе си оптималния брой на служителите в състояние да запази компанията повърхността. Например, средно само да се осигури необходимата информация за търговска недвижимост струва на компанията между $ 30 и $ 60 на месец.

Въпреки това, когато голяма част от служителите са трудни за контролиране. Със слаб мониторинг на сделките брокерите ще пусне от фирмата. Средните фирми за недвижими имоти са стигнали до извода, че най-добрият вариант - 10-20 брокери в компанията (в регионите - 3-10). Това е броят на служителите позволява разходите за тяхното $ 300- $ 1000 на месец, за да получите средният годишен доход на $ 20 000. До $ 50 хиляди.

При избора на дейности (търговски сделки, поддръжка или под наем) на младия агенция е по-добре да се започне с покупката на недвижими имоти и сделки за продажба.

Например, за да се достигне с месечен доход от $ 3 хил. (Без такси на инвестиционните посредници), фирмите за недвижими имоти трябва да придружават продажбата на жилища в хиляди 200 долара. Това е средно с 10-15 транзакции (една сделка е реализирана на брокера за един месец). За да получите един и същ доход от отдаване под наем операции, дружеството ще трябва да се харчат 100-150 сделки (10 транзакции на месец до брокер).

Но за сериозен обем на сделките за наем, необходими за поддържане богат "на живо" на база данни (не се брои). И печелят база не може наведнъж. Част от него идва (или навън), заедно с брокери. Отдаване под наем - това е следващата стъпка в развитието на компанията.

КАК задържат служители

Основният проблем на агенциите за персонал - как да се задържат работниците. С опита, брокерът може да напусне гнездото си, летящ от своя хляб или друга агенция с по-благоприятни условия на труд. Тя може да се поддържа висок процент на комисионна и добри условия на труд.

Като цяло, агент по недвижими имоти получава за работата си 10-50% от комисионни, спечелени за фирмата. Но тази цифра може да достигне 70-90% (ако е на агенцията за недвижими имоти - Самостоятелно заето лице, което ще се използва само името на фирмата при сключване на сделката). В този случай основната му работно място - у дома, а той е бил лишен от предимствата на "Office" брокери.

Той привлича брокери и наложи трудно заплата в допълнение към лихвата, натрупана от сделката. Обикновено такава малка заплата (в различни агенции то е различно), но морално брокер се чувства по-сигурен.

Този подход позволява на служителите да запазват ценните служители. В някои агенции има практиката на "подкрепа панталони" за хуманно отношение. Ако постоянно течаща брокер не излезе този месец сделката, фирмата може да му предостави материална подкрепа или proavansirovat работата си.

В POMNOZHAT "ZERO"

Някои агенции изчисляват съотношението ефективност (K) на самите служители и се сбогува с "нежелани". Например, брокерът е да се съберат на агенцията $ 200 (в размер на условно наклонение, в зависимост от нивото на средните доходи недвижимост във всеки конкретен пазар), и донесе $ 130. Чрез изчисляване на процентите е 130-200, се оказва, че коефициентът на ефективност е 65%. Ако той не носи нищо в следващия месец, неговата скорост пада до 0.32%. При по-високи доходи - се увеличава.

Практиката на средни предприятия, показа, че за тях най-добрият вариант - да има служители, способни да работят при K не по-малко от 80-75%. В случай, че брокерът получава в компанията на минимална работна заплата, а си К - не повече от 50%, фирмата харчи повече, отколкото той носи. С такива служители бързо тръгнете.

За да изпълни всички документи, проверка на апартамента (по въпроса за арест, спаси изтощени собствениците са запазили правото на собственост, и така нататък.) И стопанинът му (на капацитета и на правото на собственост), брокери по време на работа, трябва да се справят с различни правителствени агенции и организации. Той нотариуси, Бюрото за техническа инвентаризация, настойничество съвети, ZhEKi, полиция, медицински (лекарствено лечение, психиатри и т.н.). Без това, нормалната работа на недвижимост не е възможно.

Ето защо, всеки агент се опитва да натрупа лични връзки в тези отдели. Тук също получиха, колкото можете. Някой трябва да плати "за ускоряване на" много пари, и някой успява шоколад и приятна усмивка.

В бизнеса с недвижими имоти има рискови фактори за двата посредника и клиента. Това са най-често срещаните варианти на "получаване на пари".

1. Клиент "хвърля" брокер. Например, брокерът е цялата работа, донесе на клиента към вратата на нотариалната кантора да провери сделката, където е получил портата завой. Заетост брокер (и претенцията си за плащане) в каквито и да било документи, които не са посочени, така че клиентите в случай на "атаки" от страна на кабинета на недвижими имоти могат да декларират, че те самите са намерили един друг. Абсолютно гарантирана защита от харесва на "хвърляне" брокерите не го правят.

Също така, брокери се опитват да се защитят, като се изисква авансово плащане от страна на клиенти, преди работа или преди сключването на договора за депозит.

В случай на спор, съд адвокат може да се опитат да възстановят разходите си.

2. Брокер "хвърля" неговата компания. Така например, намиране на клиенти, брокерът не докладва за евентуалната сделка и управлението получава от клиенти пълния размер на комисията, без да споделяте с агенцията. В този случай, брокер-злодей може да се намали процентът на комисията, в сравнение с марката. Това е само една опция, когато клиент и недвижимост договаряне е подходящо. Агенция използва "превантивни" мерки, за да се противопостави на такава измама - се опитват да създават работни брокери среда, в която на изкушението да спечелят от "ляво" отстъпва на страха от загуба на добро място в приличен компания. Въпреки това, пълна гаранция, както и в предишния случай, фирмата не го прави.

Има много други капани в бизнеса с недвижими имоти. Но, по един или друг начин, повечето от тях са свързани не само с бизнес, но и с моралния качеството на конкретно лице - посредник. Затова експертите препоръчват при наемане на работа се интересуват от тяхната репутация сред колегите, които са работили с тях преди това.

Когато се работи с купувача и продавача на въпроса за недвижимост възнаграждение първо получава само при сключване на договора за депозит.

Като правило, първите пари за работата си получава недвижимост под формата на авансово плащане. Най-често това е комисионна от 20%, като се позовава на сделката. Депозит разчита продавач, ще струва 2-5% от стойността на сделката.

Строителни услуги. Включване на персонала само един надзирател (с заплата $ 100-150) и закупуване на необходимата прост набор от строителни инструменти (което ще отнеме още $ 200-600), агенция за недвижими имоти предлага услуги безопасно на ремонта на жилища. Работниците, наети за това "от" и останалата част от инструментите носят със себе си. Агенцията има 10-15% от стойността на строителните работи. В някои случаи, строителство и ремонтни дейности обхваща една проста компания по време на отсъствието на сделки с недвижими имоти.

Правни консултации. Сервиз за предоставяне на безплатна правна помощ на практика не изисква инвестиции, но при положение че то може да се увеличи потокът от клиенти в квартал. Около 25% от клиентите, които дойдоха на дружеството да сключи сделка с недвижим имот, наречен по-рано в yurkonsultatsiyu с въпроси по различни правни въпроси. В рамките на три месеца след началото на правни съвети на броя на продажбите се увеличават с около 5-8%.

ПРОГНОЗА И ПЕРСПЕКТИВИ

Според експерти, на пазара за единно разрешително за работа ще бъде всяка година все повече и по-трудно (клиентът разчита на юридическо лице). Ползи дори в малки агенции повече от "отшелник". Независимо от това, по-специално средни предприятия, които се стремят да се превърне в голям не се наблюдава.

ВНИМАНИЕ: Всички данни са валидни в момента на писане.